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¿Cómo se calcula una tasa de capitalización?

Escrito por Estefanía Mac Revisado por Karina Da Silva, Lic. última actualización: May 22, 2019

La tasa de capitalización es un indicador de inversión que mide la relación entre los ingresos operacionales netos de una inversión y su precio de compra. Este indicador es comúnmente usado en la evaluación de finca raíz, pero puede utilizarse para otros activos de igual forma.

La tasa de capitalización de una inversión puede ser ligeramente diferente de un inversionista a otro, y determinar su valor exacto requiere una profunda comprensión acerca de cómo pagarás por ciertos costos de operación como reparaciones o administración.

Definición de la tasa de capitalización

¿Qué es una tasa de capitalización? La tasa de capitalización, en pocas palabras, puede definirse como la relación entre el Ingreso Neto Operativo y el valor de la propiedad.

Entonces, por ejemplo, si una propiedad se ha vendido recientemente por $1.000.000 de pesos y tuvo un ingreso neto operativo de $100.000, entonces la tasa de capitalización será de $100.000 / $ 1.000.000, o 10%.

La fórmula se puede desglosar de la siguiente manera:

Tasa de capitalización = Valor Operativo Neto / Utilidad.

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Ejemplo

Tomemos un ejemplo de cómo se usa comúnmente una tasa de capitalización. Supongamos que estamos investigando la venta reciente de un edificio de oficinas con un ingreso operativo neto de $1.000.000 y un precio de venta de $17.000.000. En la industria de bienes raíces comerciales, es común decir que esta propiedad se vendió a una tasa de capitalización de 5.8%.

¿Qué significa todo esto?

Una forma de interpretar la tasa de capitalización de manera intuitiva es que representa el porcentaje de rendimiento que un inversionista recibiría por concepto de adquisición de un inmueble. En el ejemplo anterior, una inversión de $17.000.000 produciría un retorno de la inversión anual del 5.8%. Otra forma de interpretar la tasa de capitalización es considerándola como una inversa del múltiplo de precio/ganancias.

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

La respuesta corta a esto es: depende de cómo se esté utilizando la tasa de capitalización. Por ejemplo, si estás vendiendo una propiedad, entonces una tasa de capitalización más baja es buena porque significa que el valor de tu propiedad será más alto. Por otro lado, si estás comprando una propiedad, entonces una tasa de capitalización más alta es buena porque significa que tu inversión inicial será menor.

Variaciones

Debido a que muchos costos operacionales pueden variar de un inversor a otro, las tasas de capitalización para la misma propiedad también pueden variar. Por ejemplo, un inversor de finca raíz que entiende de construcción de casas y realiza reparaciones por su cuenta, puede asumir costos de reparación más bajos que un inversor que contrata estos trabajos con alguien más.

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De igual modo, si estás planeando realizar la administración de la propiedad por tu cuenta, tu costo para este servicio será de $0, mientras que alguien que busque subcontratar esta función tendrá que pagar un porcentaje del ingreso de renta mensual, reduciendo la tasa de capitalización de la propiedad.

Cuándo, y cuándo no, usar una tasa máxima

La tasa de capitalización es una métrica muy común y útil en la industria de bienes raíces comerciales y utilizarse en varios escenarios. Por ejemplo, puede y con frecuencia se usa para evaluar rápidamente una adquisición en relación con otras propiedades de inversión potenciales.

La adquisición de una propiedad con una tasa de capitalización del 5% frente a una del 10% para una propiedad similar en una ubicación similar debería decirte de inmediato que una propiedad tiene una prima de riesgo más alta que la otra.

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Por otro lado, si bien las tasas de capitalización son útiles, es importante saber cuando no utilizarlas. Cuando se aplica correctamente a una proyección de ingreso operativo neto estabilizado, la tasa de capitalización simple puede producir una valoración aproximadamente igual a la que podría generarse utilizando un análisis de flujo de efectivo descontado más complejo.

Sin embargo, si el flujo de ingresos operativos netos de la propiedad es complejo e irregular, con variaciones sustanciales en el flujo de efectivo, solo un análisis total del flujo de caja descontado dará una valoración creíble y fiable.

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