Cómo calcular la depreciación de las construcciones

Escrito por Macarena Cansino última actualización: September 11, 2019

En el mundo inmobiliario, una de las primeras cosas que procuran los corredores de bienes raíces y dueños es calcular la depreciación de las construcciones.

Esto les permite fijar un precio adecuado a los inmuebles en venta o arriendo tomando en cuenta el desgaste de la infraestructura en comparación con la durabilidad estipulada en el diseño de construcción.

De hecho, en economía se establece que todos los activos producidos por el hombre sufren una depreciación de valor durante su vida útil.

Esta depreciación puede ser por desgaste o por obsolescencia tecnológica, entre muchas causas.

Sin embargo, cuando una empresa o unidad de negocios compra un edificio, u otro activo que requiere para operar, no se hace cargo de amortizar el costo del mismo de manera inmediata en su contabilidad.

En su lugar, el costo del edificio se registra en la Hoja de Balance y a medida que el activo se usa, su costo se va trasladando a la Cuenta de Resultados.

Por lo general esta amortización se realiza aplicando tres métodos más comunes:

1. Depreciación Lineal

2. Doble Saldo Creciente

3. Suma de los Dígitos de los años

Cualquiera de estos tres métodos es válido para calcular la depreciación de las construcciones y otros activos.

Vamos a explicar en qué consiste cada uno y cómo se puede aplicar a una construcción comprada por tu empresa.

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Cálculo de depreciación de edificios por el método lineal

El método lineal de depreciación de activos, en este caso una construcción, requiere primero determinar el costo del inmueble, cualquier valor residual existente y la vida económica útil del edificio.

El costo del inmueble es el gasto que hizo la empresa para construir o comprar la edificación.

El valor residual es una estimación del precio que el inmueble tendrá al final de su vida útil, que se establece en base a la experiencia con construcciones similares anteriores.

El valor residual también puede determinarse a través de una investigación en el mercado inmobiliario relacionado con edificios similares en tamaño y ubicación.

La vida útil del edificio se refiere al tiempo que la estructura física debe durar antes de llegar al mínimo técnica y legalmente aceptable de habitabilidad y uso.

Este tiempo de duración puede determinarse en las estimaciones de la empresa a partir de su experiencia con otros inmuebles, por investigación de mercado.

Una fuente muy confiable son los informes y cálculos de los ingenieros y arquitectos responsables de diseñar y construir el edificio.

Para aplicar el método lineal de depreciación de una construcción usaremos un ejemplo.

1. Tu empresa, llamada “Valores SA” compra un edificio por US$1.000.000 y estima que el inmueble una vida útil de 25 años, a cuyo término tendrá un valor residual de US$50.000.

2. Al costo inicial del edificio réstale el valor residual para obtener el valor depreciable, es decir, para saber a cuánto asciende la pérdida de valor del edificio al final de su vida útil.

3. En nuestro ejemplo, esta operación sería (US$1.000.000 - US$50.000) = US$950.000.

4. Ahora divide el valor depreciable entre la vida útil del edificio para determinar la depreciación anual, que es el valor que pierde el inmueble por cada año de uso hasta el final de su vida útil.

5. En nuestro ejemplo, la operación sería US$950.000 / 25 años = US$38.000 al año. Es decir, que cada año que tu empresa usa ese edificio, el mismo pierde un estimado de 38.000 dólares estadounidenses de valor.

Método de doble saldo decreciente

Recopila la información sobre el costo de construcción o compra del edificio, su valor residual y el tiempo de vida útil del inmueble.

1. Usaremos el mismo ejemplo del método anterior. Tu empresa denominada “Valores SA” compra un edificio por US$1.000.000, con una vida útil de 25 años y un valor residual de US$50.000.

Una diferencia con el método lineal para el cálculo de depreciación de un activo es que en el método de doble saldo decreciente no usarás el valor residual.

2. Divide 2 entre la vida útil del activo para determina la base de amortización. En nuestro ejemplo, 2 dividido entre 25 es igual a 0,08.

3. Multiplica el costo del activo por la base de amortización para determinar la depreciación del mismo en su primer año.

En nuestro ejemplo, US$1.000.000 multiplicado por 0,08 es igual a US$80.000 de depreciación para el primer año.

4. Ahora toma el costo del activo y réstale la depreciación para determinar el valor actual del edificio.

En nuestro ejemplo, US$1.000.000 - US$80.000 = US$920.000.

5. Multiplica el valor actual por el resultado del paso 2 para determinar la depreciación del inmueble durante el segundo año de uso.

En nuestro ejemplo, US$920.000 x 0,08 = US$73.600.

Repite los mismos pasos para calcular la depreciación del inmueble por los siguientes 23 años de vida útil del activo.

Método de Suma de los Dígitos del Año

Para aplicar esté método también debes tener a mano la información sobre el costo de compra o construcción del edificio, su valor residual y el tiempo de vida útil del mismo.

Usaremos el mismo ejemplo de los dos métodos anteriores.

1. La empresa “A” compra un edificio por US$1000.000, estimando que tendrá una vida útil de 25 años y un valor residual de US$50.000.

2. Toma el costo del edificio y réstale su valor residual para obtener el valor depreciable del inmueble.

3. En nuestro ejemplo, la operación será US$1.000.000 - US$50.000 = US$950.000.

4. Añade 1 a la vida útil del activo y etiqueta el resultado como “A”.

25 + 1 = 26. Este será el valor “A”

5. Divide la vida útil del activo entre 2, y etiqueta el resultado como “B”.

25 / 2 = 12,5. Este será el valor “B”

6. Multiplica el valor “A” por el valor “B”

26 x 12,5 = 325

7. Divide el último número del año de la vida del activo entre el valor calculado en el paso 6 para obtener la base de la depreciación para el año 1 de uso del edificio.

En este caso el último número de año de vida útil es 25 y el valor del paso 6 fue 325

25 / 325 = 0,0769. Esto significa que la base de depreciación para el año 1 es igual a 0,0769.

8. Divide el penúltimo número de año de vida útil del activo entre el valor calculado en el paso 6 para determinar la base de la depreciación para el año 2.

En este caso usaríamos la operación 24 / 325 = 0,0738.

9. Divide ahora el antepenúltimo último número de año de vida útil del edificio entre el valor calculado en el paso 6 para hallar la base de la depreciación para el año 3.

23 / 325 = 0,0707.

10. Repite este proceso para cada año utilizando a la inversa los restantes números de año de vida útil (años 23, 22, 21... hasta el 1) dividiéndolos entre el valor logrado en el paso 6.

Este método te permitirá a su vez saber la base de depreciación del edificio comprado por tu empresa en el orden anual consecutivo creciente (año 3, 4, 5... hasta el 25).

11. Una vez realizado este proceso para saber la base de depreciación de cada uno de los 25 años de vida útil del edificio, podemos pasar a calcular la depreciación anual del mismo.

Para esto, multiplica el valor depreciable del edificio por la base de depreciación correspondiente a cada uno de los 25 años de vida útil de tu edificio.

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Siguiendo el mismo ejemplo, tenemos que los siguientes resultados

Depreciación Año 1 = US$950.000 x 0,0769 = US$73.055

Depreciación Año 2 = US$950.000 x 0,0738 = US$70.011

Depreciación Año 3 = US$95.000 x 0,0707 = US$67.165

Solo debes repetir estos pasos cada uno de los restantes 22 años y así tendrás una evaluación completa de la depreciación anual del edificio que compró tu empresa.

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